За последние десятилетия усиление конкуренции отмечено фактически во всем мире. Еще не так давно она отсутствовала во многих странах и отраслях. Рынки были защищены и доминирующие позиции на них были четко определены. И даже там, где существовало соперничество, оно не было столь ожесточенным. Рост конкуренции сдерживался непосредственным вмешательством правительств и картелей.
При определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, как правило, используют три основных подхода:
· затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устаревания;
· сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;
· доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе, его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.
В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.
Метод прямой капитализации. Его сущность и этапы. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.
Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.
Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.
Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы за пользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы за стационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними.
Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).
Для получения ЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:
. Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.
. Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.
. Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен, знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.
Экономический рост
Экономический
рост является одной из центральных задач экономики, проблемы его развития
являются предметом пристального внимания ученых, экономистов и политиков. Этот
вопрос актуален, так как растущая экономика способна удовлетворять новые потребности
и решать социально - э ...
Экономические взгляды Ж.Б. Сэя и А. Маршалла
Жан Батист Сэй (1767-1832) родился во французском городе Лионе в
семье купца. Получив образование, достаточное по тем временам, чтобы продолжить
семейные предпринимательские традиции, Ж.Б. Сэй решил заняться
самообразованием, особенно изучением политической экономии. Для поз ...